????●景璐
????3月31日，《克拉瑪依日?qǐng)?bào)·安居周刊》刊登了一篇名為《“撿漏”法拍房需謹(jǐn)慎》的報(bào)道，提醒消費(fèi)者注意購(gòu)買(mǎi)法拍房可能存在的風(fēng)險(xiǎn)和隱患，謹(jǐn)慎參與法拍房買(mǎi)賣(mài)。然而，報(bào)道刊發(fā)后，仍有消費(fèi)者咨詢購(gòu)買(mǎi)法拍房事宜，為此，筆者不得不舊事重提。
????顧名思義，法拍房是被法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣(mài)的房屋，這類(lèi)房產(chǎn)誕生的主要原因是“借款人”無(wú)力償還已有貸款，只能由法院對(duì)“借款人”所抵押的房產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行拍賣(mài)。雖然法拍房的買(mǎi)賣(mài)行為、買(mǎi)賣(mài)流程一般都符合法律法規(guī)，但在很多情況下，買(mǎi)下法拍房的購(gòu)房消費(fèi)者卻很難順利入住。
????4月21日，上海閔行區(qū)司法局的微信公眾號(hào)發(fā)布了一則案例，案例中河南省新鄭市的張女士于2020年9月花160萬(wàn)元買(mǎi)了一套法拍別墅，可在交接房屋時(shí)才發(fā)現(xiàn)，房屋的物業(yè)費(fèi)居然要交五十多萬(wàn)元。據(jù)物業(yè)公司的“催繳物業(yè)費(fèi)通知單”顯示，這五十多萬(wàn)元中拖欠物業(yè)費(fèi)為九萬(wàn)多元，剩下的43萬(wàn)元竟均為滯納金。鄭女士表示，由于買(mǎi)的是法拍房，九萬(wàn)多元的物業(yè)費(fèi)也不是不能接受，但43萬(wàn)元的滯納金卻和自己沒(méi)關(guān)系。
????據(jù)律師分析，若法院在《競(jìng)拍公告》中明示了關(guān)于被拍房子的稅費(fèi)、物業(yè)水電費(fèi)等拖欠情況，這些欠費(fèi)需要買(mǎi)受人自行承擔(dān)，并提示可去相關(guān)部門(mén)查詢具體情況。據(jù)此，如果所購(gòu)買(mǎi)的房屋確實(shí)存在物業(yè)費(fèi)拖欠的情況，應(yīng)當(dāng)由通過(guò)拍賣(mài)取得房屋所有權(quán)的買(mǎi)受人來(lái)承擔(dān)。這也是為自己拍賣(mài)前沒(méi)有盡到基礎(chǔ)風(fēng)險(xiǎn)審查的義務(wù)買(mǎi)單。
????除了在物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、稅費(fèi)方面的隱患，若法拍房存在租約，登記有“居住權(quán)”的情況也會(huì)影響買(mǎi)受人，也就是購(gòu)房消費(fèi)者順利入住。
????近日，武漢首例居住權(quán)執(zhí)行案件落下帷幕。案件中的許女士因病去世，去世前立下遺囑，將她與丈夫李先生居住的房屋（許女士的婚前財(cái)產(chǎn)）贈(zèng)予弟弟，但李先生再婚前有權(quán)居住其中。姐姐病逝后，許女士的弟弟想要售賣(mài)這套房屋，為了保障自己的權(quán)益，李先生在律師的陪同下辦理了居住權(quán)登記手續(xù)，并到法院申請(qǐng)居住權(quán)強(qiáng)制執(zhí)行。李先生這一系列行為帶來(lái)的結(jié)果就是，即便房屋被賣(mài)掉，李先生再婚前仍可以住在這里。
????這個(gè)案例不僅讓大家見(jiàn)識(shí)到了民法典中新增的“居住權(quán)”的威力，同時(shí)也為購(gòu)買(mǎi)法拍房，甚至是二手房的消費(fèi)者提了個(gè)醒——如今，買(mǎi)房前不僅要查看房屋權(quán)屬，房屋是否有查封、抵押情況，還要看有沒(méi)有登記居住權(quán)。
????的確，在某些城市里，法拍房不僅可以合理避開(kāi)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)限購(gòu)政策，其售價(jià)還有可能低于市場(chǎng)價(jià)格，甚至連這些隱患問(wèn)題也有概率不會(huì)“降臨”在購(gòu)房者身上，但“君子不立危墻之下”，有多少人可以接受用一家子的積蓄去搏一個(gè)概率？又有多少人可以接受付了上百萬(wàn)元房款后，還要處理因入住而產(chǎn)生的種種糾紛？
????買(mǎi)房是個(gè)大買(mǎi)賣(mài)，動(dòng)輒一百多萬(wàn)元、幾百萬(wàn)元的房款，哪怕只多點(diǎn)零頭對(duì)普通家庭來(lái)說(shuō)也是巨大的壓力，何況還有處理糾紛消耗的精力，不能住進(jìn)自己家的憋屈……無(wú)論是哪一種，都不如別占小便宜，別經(jīng)歷這種種。